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商品住房销售制度、房地产信贷制度及融资制度，迎来一轮全方位优化升级。8月28日，住房和城乡建设部 、自然资源部 、国家金融监督管理总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》 ，要求各地有力有序推行商品住房现房销售 ，实现“所见即所得 ” 。同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》 。
同为重构基础制度 ，两份文件立足行业转型现实 ，分别着眼于销售和信贷领域，从销售端与资金端协同发力 ，旨在从根本上防范风险 、维护消费者权益 ，促进房地产行业健康可持续发展。
改革缘于房地产市场供求关系出现了重大变化，一个事实是 ，当房地产市场进入存量时代 ，二手房交易总量全面超越新房，住房发展的主要矛盾从“有没有 ”转向“好不好” ，过去以预售为主 、依赖“高负债、高杠杆、高周转 ”的粗放模式自然难以为继 ，销售与信贷制度的改革也便成为必然要求 。
分别来看，通知着力于前端治理，大幅提高了预售门槛 ，要求预售项目必须完成主体结构封顶 ，并推行预售资金全额监管，直至项目竣工验收且配套齐全后方可解除 。同时 ，文件明确新出让土地项目优先选择现房销售 ，推行“所见即所得 ”与“交房即交证”。这一系列规定，从源头上切断了购房者承担“烂尾风险 ”的链条 。
意见则侧重于后端护航 ，创造性地提出房地产开发贷款主办银行制 ，这一制度将房企集团的风险与具体项目的风险进行了有效隔离 。通过资金封闭管理和专款专用，可以有效防止开发商违规挪用预售资金 ，从根本上保障项目建设有充足的资金 ，切实维护购房者的合法权益。
纵观新政，直接回应消费者关切无疑是最大亮点 。其一是“所见即所得 ”的制度化落地 。无论是提高预售门槛 ，还是推进现房销售 ，都将使购房者摆脱“房子未建 、月供先行”的尴尬，真正实现“能拿房 、再还贷 ”。现房销售定金制的引入，也在法律层面进一步保障了交易安全；其二是信贷政策的“减负 ”与“避险” ，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年 ，有利于降低刚需群体的月供压力。而“竣工后再放贷”的规定，则直接移除了购房者因项目烂尾仍需还贷的最大风险敞口 。
任何基础制度的重构都将对行业造成深远影响 ，这次变革也不例外 。短期看 ，提高预售门槛和推行现房销售，会放缓房企回款节奏 ，给部分高负债企业带来严峻考验 ，行业洗牌在所难免，但放眼长远 ，这次变革是倒逼行业转型的必经之路 ，将彻底终结以往只讲数量的粗放扩张，迫使房企从“拼规模 ”转向“拼品质、拼服务 、拼口碑 ”。
一个更安全 、更透明、更注重品质 、以消费者为中心的房地产行业 ，才能由此迈向高质量发展之路 。当房子回归居住本源 ，只有真正用心打磨“好房子” 、财务稳健的企业才能在市场中立足 。在当前市场环境下，适时推出具备足够分量的政策“组合拳 ”，不仅制度层面迭代升级 ，市场信心更是将得到强力修复。
（文章来源：南方都市报）
